Die ei­ge­nen vier Wän­de: Fra­gen zur Fi­nan­zie­rung

Da­mit das Ei­gen­heim kein un­er­füll­ba­rer Traum bleibt, muss die Fi­nan­zie­rung ge­re­gelt sein. Wel­che Mög­lich­kei­ten gibt es da über­haupt - und wel­che Art von Ei­gen­mit­teln kön­nen ein­ge­bracht wer­den?

Be­vor Sie mit Ih­rem Bank- oder Ver­si­che­rungs­be­ra­ter über ei­nen all­fäl­li­gen Kauf Ih­rer 4 Wän­de re­den, müs­sen Sie für sich zwei Fra­gen be­ant­wor­ten:

• Habe ich ge­nü­gend Ei­gen­ka­pi­tal? Faust­re­gel: Sie brau­chen min­des­tens 20 % ei­ge­ne Mit­tel.

• Kann ich mir Wohn­ei­gen­tum leis­ten? Faust­re­gel: Zins, Amor­ti­sa­ti­on, Un­ter­halt und Ne­ben­kos­ten dür­fen Sie höchs­tens 35 % Ih­res Net­to­lohns kos­ten.

Wenn Sie bei­de Fra­gen be­jaht ha­ben, be­rei­ten Sie sich gut auf das Ge­spräch vor. Je bes­ser Sie vor­be­rei­tet sind, des­to stär­ker ist Ihre Ver­hand­lungs­po­si­ti­on.

Ho­len Sie bei Ban­ken, Ver­si­che­run­gen und Pen­si­ons­kas­sen Of­fer­ten ein. Stel­len Sie alle Un­ter­la­gen zum Ob­jekt so­wie alle Do­ku­men­te zu­sam­men, die Ihre fi­nan­zi­el­le Si­tua­ti­on auf den Punkt brin­gen. Über­le­gen Sie sich, ob Sie das Ob­jekt bis zu 80 % be­leh­nen las­sen wol­len – wenn Sie nur 65 % brau­chen, ge­nügt eine 1. Hy­po­thek, für die Sie we­ni­ger zah­len, weil das Ri­si­ko ge­rin­ger ist. Wenn Sie noch an­de­re Si­cher­hei­ten ein­brin­gen, etwa Wert­schrif­ten oder Vor­sor­ge­gel­der, kön­nen Sie bes­ser über den Zins ver­han­deln.

Fi­nan­zie­rungs­mög­lich­kei­ten

Am häu­figs­ten er­folgt die Fi­nan­zie­rung des Wohn­ei­gen­tums mit­tels ei­nem Hy­po­the­kar­dar­le­hen von Ban­ken und Ver­si­che­run­gen. Ins­ge­samt soll­te der An­teil Ei­gen­ka­pi­tal min­des­tens 20 % des ge­sam­ten Kauf­prei­ses (Ver­kehrs­wert) be­tra­gen. Als Ei­gen­mit­tel kön­nen aus­ser dem Er­spar­ten oder Bo­den­be­sitz auch an­de­re Fi­nan­zie­rungs­mög­lich­kei­ten in An­spruch ge­nom­men wer­den:

Pen­si­ons­kas­sen­gel­der

Pen­si­ons­kas­sen­gut­ha­ben kön­nen für die Fi­nan­zie­rung von selbst­ge­nutz­tem und selbst­be­wohn­tem Wohn­ei­gen­tum ver­wen­den wer­den. Da­bei gilt zu be­ach­ten:

• Die Vor­sor­ge­gel­der der 2. Säu­le wie auch der Säu­le 3a kön­nen ent­we­der als Ver­pfän­dung oder als Vor­be­zug ge­nutzt wer­den.
  

• Eine Ver­pfän­dung er­mög­licht eine hö­he­re Hy­po­the­kar­fi­nan­zie­rung.

• Mit der Ver­pfän­dung Ih­rer Frei­zü­gig­keits­leis­tung pro­fi­tie­ren Sie wei­ter­hin vom An­la­ge­er­trag (Ver­zin­sung) des Frei­zü­gig­keits­gut­ha­bens.

• Eine er­höh­te Fremd­fi­nan­zie­rung führt zu ei­ner hö­he­ren Zins­be­las­tung der Hy­po­thek und muss trag­bar sein.

• Ein Vor­teil der Ver­pfän­dung liegt dar­in, dass die Al­ters­leis­tung und der Ver­si­che­rungs­schutz bei der 2. Säu­le in vol­lem Um­fang be­stehen blei­ben.

Vor­be­zug

• Hin­ge­gen sinkt beim Vor­be­zug ei­ner­seits die Zins­be­las­tung an­de­rer­seits re­du­ziert sich je­doch das Al­ters­gut­ha­ben d.h. die Al­ters- und Ri­si­ko­leis­tun­gen (Tod, In­va­li­di­tät) wer­den re­du­ziert.

• Es emp­fiehlt sich des­halb, die Ri­si­ko­ab­si­che­rung der Fa­mi­lie bei In­va­li­di­tät und Tod zu über­prü­fen und auf­recht zu er­hal­ten.

• Vor­be­zo­ge­ne Gel­der kön­nen auch für eine Amor­ti­sa­ti­on ei­ner Hy­po­thek ver­wen­det wer­den.

• Der Min­dest­be­trag bei der Pen­si­ons­kas­se für Vor­be­zug oder Ver­pfän­dung be­trägt CHF 20'000.

• Mit dem Vor­be­zug wird die Ka­pi­tal­leis­tung steu­er­pflich­tig.

• Für den Vor­be­zug ist die Zu­stim­mung des Ehe­part­ners bzw. der Ehe­part­ne­rin not­wen­dig.

Hy­po­the­kar­dar­le­hen

• Ein Hy­po­the­ken­dar­le­hen stellt im­mer den Mit­tel­punkt in der Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung dar.

• Vor­aus­set­zung ist aber ein si­che­res Ein­kom­men, da­mit die Zin­sen und Amor­ti­sa­tio­nen wie auch die wei­te­ren Lie­gen­schafts­kos­ten trag­bar sind.

• Ein Hy­po­the­ken­dar­le­hen wird durch eine Grund­pfand­de­ckung und den Ein­trag im Grund­buch ab­ge­si­chert.

• Aus die­sem Grund ist ein Hy­po­the­ken­dar­le­hen auch im­mer an das zu fi­nan­zie­ren­de Ob­jekt ge­bun­den, die­ses Ob­jekt dient gleich­zei­tig als Pfand zur Si­cher­stel­lung der For­de­run­gen der Bank oder Ver­si­che­rung, die ein Hy­po­the­kar­dar­le­hen ge­wäh­ren.

Als Richt­wert für die Be­ur­tei­lung der Trag­bar­keit gilt bei den meis­ten Fi­nanz­in­sti­tu­ten, dass die auf ei­ner kal­ku­la­to­ri­schen Ba­sis ge­rech­ne­ten lau­fen­den Kos­ten ei­nen Drit­tel des jähr­li­chen Brut­to­ein­kom­mens nicht über­stei­gen sol­len. Für die jähr­li­chen Ne­ben- und Un­ter­halts­kos­ten rech­net man im All­ge­mei­nen mit ca. 1 % des Kauf­prei­ses oder der An­la­ge­sum­me.